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2014年無(wú)論是中央的專項(xiàng)改革，還是市場(chǎng)與社會(huì)轉(zhuǎn)型期帶來(lái)的新常態(tài)，都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及其生態(tài)鏈產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響：限購(gòu)取消、房貸放松、公積金改革、利率下調(diào)、工程質(zhì)量治理、養(yǎng)老用地頂層設(shè)計(jì)等等。
農(nóng)歷馬年，房地產(chǎn)松綁改革“馬不停蹄”始終向前。
這一年，無(wú)論是中央的專項(xiàng)改革，還是市場(chǎng)與社會(huì)轉(zhuǎn)型期帶來(lái)的新常態(tài)，都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及其生態(tài)鏈產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響：限購(gòu)取消、房貸放松、公積金改革、利率下調(diào)、工程質(zhì)量治理、養(yǎng)老用地頂層設(shè)計(jì)這些政策層面的改革與行動(dòng)，讓2014年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處在一個(gè)混合體共振互動(dòng)的氣氛中。
回歸市場(chǎng)化 取消房地產(chǎn)限購(gòu)
2014年6月25日呼和浩特第一個(gè)發(fā)文取消限購(gòu)，如同多米諾骨牌效應(yīng)一樣，全國(guó)46個(gè)城市陸續(xù)加入到限購(gòu)松綁或取消的隊(duì)列中。直到現(xiàn)在，這46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市未取消限購(gòu)。
取消限購(gòu)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響是多層面的。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，在全國(guó)量?jī)r(jià)走低的局勢(shì)下，取消限購(gòu)有助于提振企業(yè)的信心，增加投資，促進(jìn)消費(fèi)。從政治層面上看，十八大提出了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整的主導(dǎo)作用，限購(gòu)?fù)顺鍪琼槕?yīng)了“發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置當(dāng)中的作用”的改革方向。
重啟金融動(dòng)力 “9·30”新政放松限貸
2014年9月30日，這份名為《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》的“9·30”新政，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款的政策，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。政策發(fā)出后，10月份開(kāi)始市場(chǎng)信心全面恢復(fù)，住房成交出現(xiàn)了快速回升，超過(guò)半數(shù)以上的銀行已將首套房的貸款利率調(diào)整為9折。
“棚改”定音 國(guó)開(kāi)行貸款助力
2014年3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在《政府工作報(bào)告》中提出，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。4月2日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定，由國(guó)開(kāi)行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。
這次會(huì)議之后，國(guó)開(kāi)行發(fā)放棚改貸款1949億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到了驚人的433%。6月國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部籌建申請(qǐng)獲得銀監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)，主要功能是為全國(guó)棚改提速提供成本適當(dāng)、長(zhǎng)期穩(wěn)定的建設(shè)資金。
城鎮(zhèn)化規(guī)劃發(fā)布 戶籍改革隨行
3月16日，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020年)》正式發(fā)布提出，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右(目前為53.7%)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右(目前為36%左右)。
戶籍制度改革成為轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵所在，尤其是如何實(shí)現(xiàn)大約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)的問(wèn)題。隨后對(duì)于不同規(guī)模的城市，實(shí)施差別化落戶政策，同時(shí)加強(qiáng)建立居住證制度，放開(kāi)或有序放開(kāi)落戶政策。
央行降息 減少經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本
降低企業(yè)融資成本，是國(guó)務(wù)院2013年以來(lái)多次提出的政策向?qū)А?br />
2014年11月20日，央行宣布降息，自2014年11月22日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。
降息對(duì)于房地產(chǎn)而言，是積極的利好。對(duì)于開(kāi)發(fā)商——降息后購(gòu)買力增加，可以用同樣的資金買到更好的土地。對(duì)于買房者——利息降低后能帶來(lái)最直接的實(shí)惠，是每個(gè)月的月供降低了。
全國(guó)行動(dòng) 攻堅(jiān)工程質(zhì)量
工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)是住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)2014年的最強(qiáng)音。9月1日，住建部發(fā)布《工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)方案》，拉開(kāi)行動(dòng)序幕。
到11月底，山東、吉林、內(nèi)蒙古、廣東、江西、寧夏、青海、云南等地相繼開(kāi)展了相關(guān)執(zhí)法工作，河北、北京、江西、河北、湖北、四川、廣東、山東等分別通報(bào)了一些工程質(zhì)量違法違規(guī)案例，湖北、福建、河南、廣西建立了建筑市場(chǎng)“黑名單”制度。各地治理行動(dòng)持續(xù)推向深入。
公積金政策 調(diào)整與改革雙行
2014年，全國(guó)多個(gè)城市提高公積金貸款額度。蘇州住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款的貸款上限由原來(lái)的40萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元，成都、黃石由40萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元，無(wú)錫從此前的50萬(wàn)元上調(diào)到60萬(wàn)元。除了調(diào)整貸款上限之外，甘肅、湖南、廣西、江蘇、安徽等地執(zhí)行異地互貸政策。
住房公積金制度的改革也在路上。住建部在一份回函中稱：正在開(kāi)展《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂工作，準(zhǔn)備在擴(kuò)大繳存范圍、放寬提取條件、支持住房消費(fèi)、調(diào)整存款利率和收益分配、完善管理體制及運(yùn)行機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制等方面進(jìn)行修改完善。
養(yǎng)老用地 頂層設(shè)計(jì)完成
多年的呼吁、逐漸加劇的老齡化趨勢(shì)，讓養(yǎng)老設(shè)施用地政策終于在更高層面有了具體的定調(diào)。4月23日，國(guó)土資源部發(fā)布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》提到，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地;營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計(jì)劃公布后，將在不設(shè)置競(jìng)買人限制條件的情況下以招拍掛方式供地。
以房養(yǎng)老 徘徊10年一朝落地
6月23日，保監(jiān)會(huì)公布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，稱于7月1日起，到2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。至此，10年來(lái)廣泛討論的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策終于落地。
以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)是新鮮事物，保監(jiān)會(huì)表示，指導(dǎo)意見(jiàn)不可能做到盡善盡美，這只是粗淺的、階段性的文件。推出是給有意愿和需求的老年人提供了自愿的選擇，強(qiáng)調(diào)自愿和市場(chǎng)化。“并非是政府不管了，推給市場(chǎng)了”。
地王兇猛 土地制度改革潛行
248.5億元的上海董家渡地塊全國(guó)地王、扣除配建及回購(gòu)后單價(jià)10萬(wàn)元/平方米的北京華嘉胡同地塊，都讓人們驚呼“地王兇猛”。2014年北京土地出讓金達(dá)到1916.9億元的歷史新高。12月23日，上海土地出讓單價(jià)紀(jì)錄被連續(xù)刷新。截至11月底，一線城市已經(jīng)成交總土地金額高達(dá)4692.9億元，全年有望突破2013年創(chuàng)造的5245億元的歷史紀(jì)錄。土地財(cái)政與土地制度改革在2014年里也成為一個(gè)焦點(diǎn)的公共議題，并在國(guó)家部委之間進(jìn)行了多輪的修改與會(huì)商，進(jìn)一步完善后擇時(shí)推出。
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2014年無(wú)論是中央的專項(xiàng)改革，還是市場(chǎng)與社會(huì)轉(zhuǎn)型期帶來(lái)的新常態(tài)，都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及其生態(tài)鏈產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響：限購(gòu)取消、房貸放松、公積金改革、利率下調(diào)、工程質(zhì)量治理、養(yǎng)老用地頂層設(shè)計(jì)等等。
農(nóng)歷馬年，房地產(chǎn)松綁改革“馬不停蹄”始終向前。
這一年，無(wú)論是中央的專項(xiàng)改革，還是市場(chǎng)與社會(huì)轉(zhuǎn)型期帶來(lái)的新常態(tài)，都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及其生態(tài)鏈產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響：限購(gòu)取消、房貸放松、公積金改革、利率下調(diào)、工程質(zhì)量治理、養(yǎng)老用地頂層設(shè)計(jì)這些政策層面的改革與行動(dòng)，讓2014年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處在一個(gè)混合體共振互動(dòng)的氣氛中。
回歸市場(chǎng)化 取消房地產(chǎn)限購(gòu)
2014年6月25日呼和浩特第一個(gè)發(fā)文取消限購(gòu)，如同多米諾骨牌效應(yīng)一樣，全國(guó)46個(gè)城市陸續(xù)加入到限購(gòu)松綁或取消的隊(duì)列中。直到現(xiàn)在，這46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市未取消限購(gòu)。
取消限購(gòu)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響是多層面的。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，在全國(guó)量?jī)r(jià)走低的局勢(shì)下，取消限購(gòu)有助于提振企業(yè)的信心，增加投資，促進(jìn)消費(fèi)。從政治層面上看，十八大提出了市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)整的主導(dǎo)作用，限購(gòu)?fù)顺鍪琼槕?yīng)了“發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置當(dāng)中的作用”的改革方向。
重啟金融動(dòng)力 “9·30”新政放松限貸
2014年9月30日，這份名為《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》的“9·30”新政，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款的政策，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。政策發(fā)出后，10月份開(kāi)始市場(chǎng)信心全面恢復(fù)，住房成交出現(xiàn)了快速回升，超過(guò)半數(shù)以上的銀行已將首套房的貸款利率調(diào)整為9折。
“棚改”定音 國(guó)開(kāi)行貸款助力
2014年3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在《政府工作報(bào)告》中提出，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。4月2日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定，由國(guó)開(kāi)行成立專門機(jī)構(gòu)，實(shí)行單獨(dú)核算，采取市場(chǎng)化方式發(fā)行住宅金融專項(xiàng)債券，重點(diǎn)用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。
這次會(huì)議之后，國(guó)開(kāi)行發(fā)放棚改貸款1949億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到了驚人的433%。6月國(guó)開(kāi)行住宅金融事業(yè)部籌建申請(qǐng)獲得銀監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)，主要功能是為全國(guó)棚改提速提供成本適當(dāng)、長(zhǎng)期穩(wěn)定的建設(shè)資金。
城鎮(zhèn)化規(guī)劃發(fā)布 戶籍改革隨行
3月16日，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020年)》正式發(fā)布提出，到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右(目前為53.7%)，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右(目前為36%左右)。
戶籍制度改革成為轉(zhuǎn)型城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵所在，尤其是如何實(shí)現(xiàn)大約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)的問(wèn)題。隨后對(duì)于不同規(guī)模的城市，實(shí)施差別化落戶政策，同時(shí)加強(qiáng)建立居住證制度，放開(kāi)或有序放開(kāi)落戶政策。
央行降息 減少經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本
降低企業(yè)融資成本，是國(guó)務(wù)院2013年以來(lái)多次提出的政策向?qū)А?br />
2014年11月20日，央行宣布降息，自2014年11月22日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。
降息對(duì)于房地產(chǎn)而言，是積極的利好。對(duì)于開(kāi)發(fā)商——降息后購(gòu)買力增加，可以用同樣的資金買到更好的土地。對(duì)于買房者——利息降低后能帶來(lái)最直接的實(shí)惠，是每個(gè)月的月供降低了。
全國(guó)行動(dòng) 攻堅(jiān)工程質(zhì)量
工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)是住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)2014年的最強(qiáng)音。9月1日，住建部發(fā)布《工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)方案》，拉開(kāi)行動(dòng)序幕。
到11月底，山東、吉林、內(nèi)蒙古、廣東、江西、寧夏、青海、云南等地相繼開(kāi)展了相關(guān)執(zhí)法工作，河北、北京、江西、河北、湖北、四川、廣東、山東等分別通報(bào)了一些工程質(zhì)量違法違規(guī)案例，湖北、福建、河南、廣西建立了建筑市場(chǎng)“黑名單”制度。各地治理行動(dòng)持續(xù)推向深入。
公積金政策 調(diào)整與改革雙行
2014年，全國(guó)多個(gè)城市提高公積金貸款額度。蘇州住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款的貸款上限由原來(lái)的40萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元，成都、黃石由40萬(wàn)元提高至50萬(wàn)元，無(wú)錫從此前的50萬(wàn)元上調(diào)到60萬(wàn)元。除了調(diào)整貸款上限之外，甘肅、湖南、廣西、江蘇、安徽等地執(zhí)行異地互貸政策。
住房公積金制度的改革也在路上。住建部在一份回函中稱：正在開(kāi)展《住房公積金管理?xiàng)l例》的修訂工作，準(zhǔn)備在擴(kuò)大繳存范圍、放寬提取條件、支持住房消費(fèi)、調(diào)整存款利率和收益分配、完善管理體制及運(yùn)行機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制等方面進(jìn)行修改完善。
養(yǎng)老用地 頂層設(shè)計(jì)完成
多年的呼吁、逐漸加劇的老齡化趨勢(shì)，讓養(yǎng)老設(shè)施用地政策終于在更高層面有了具體的定調(diào)。4月23日，國(guó)土資源部發(fā)布了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》提到，經(jīng)養(yǎng)老主管部門認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地;營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計(jì)劃公布后，將在不設(shè)置競(jìng)買人限制條件的情況下以招拍掛方式供地。
以房養(yǎng)老 徘徊10年一朝落地
6月23日，保監(jiān)會(huì)公布《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，稱于7月1日起，到2016年6月30日，在北京、上海、廣州、武漢開(kāi)展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。至此，10年來(lái)廣泛討論的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策終于落地。
以房養(yǎng)老在國(guó)內(nèi)是新鮮事物，保監(jiān)會(huì)表示，指導(dǎo)意見(jiàn)不可能做到盡善盡美，這只是粗淺的、階段性的文件。推出是給有意愿和需求的老年人提供了自愿的選擇，強(qiáng)調(diào)自愿和市場(chǎng)化。“并非是政府不管了，推給市場(chǎng)了”。
地王兇猛 土地制度改革潛行
248.5億元的上海董家渡地塊全國(guó)地王、扣除配建及回購(gòu)后單價(jià)10萬(wàn)元/平方米的北京華嘉胡同地塊，都讓人們驚呼“地王兇猛”。2014年北京土地出讓金達(dá)到1916.9億元的歷史新高。12月23日，上海土地出讓單價(jià)紀(jì)錄被連續(xù)刷新。截至11月底，一線城市已經(jīng)成交總土地金額高達(dá)4692.9億元，全年有望突破2013年創(chuàng)造的5245億元的歷史紀(jì)錄。土地財(cái)政與土地制度改革在2014年里也成為一個(gè)焦點(diǎn)的公共議題，并在國(guó)家部委之間進(jìn)行了多輪的修改與會(huì)商，進(jìn)一步完善后擇時(shí)推出。
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